상속등기 비용 계산기

상속세와 취득세는 다른 세금입니다

가장 많이 놓치는 지점입니다. “우리는 상속세 대상이 아니라던데 왜 세금 고지서가 오나” 하는 경우가 여기서 나옵니다.

• 상속세 — 국세. 남긴 재산 전체에 매김. 공제가 커서 대부분 0원.
• 취득세 — 지방세. 부동산·자동차 등 등기·등록이 필요한 재산에 매김. 공제가 없어 물려받으면 낸다.

둘 다 신고기한이 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월로 같습니다. 챙길 때 함께 챙기면 됩니다.

상속은 세율표가 따로 있습니다

매매로 집을 사면 1~3%, 다주택자나 조정대상지역이면 8~12%까지 올라갑니다. 그런데 상속은 2.8% 단일입니다. 다주택자여도 중과되지 않습니다.

여기에 큰 감면이 하나 있습니다. 무주택 가구가 주택을 상속받으면 0.8%입니다. 세율이 3분의 1 아래로 내려갑니다. 시가표준액 5억이면 1,400만원이 400만원이 되니 차이가 1,000만원입니다.

부모님 집을 물려받는 무주택 자녀가 흔한 경우라, 해당되는지 꼭 확인해 볼 만합니다. 요건 판정은 관할 시·군·구청 세무과에서 합니다.

과세표준은 시가표준액

매매는 실제 거래가액이 과세표준이지만, 상속은 거래가 없으니 시가표준액을 씁니다. 주택은 개별·공동주택가격, 토지는 개별공시지가입니다.

실거래가보다 낮은 것이 보통이라 세금도 적게 나옵니다. 값은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 확인할 수 있습니다. 위 계산기에는 이 값을 넣으세요.

등기를 미루지 마세요

상속등기 자체에는 법정 기한이 없습니다. 그래서 미루는 경우가 많은데, 시간이 지날수록 어려워집니다.

등기가 안 되어 있으면 그 부동산을 팔 수도, 담보로 쓸 수도 없습니다. 더 큰 문제는 상속인이 또 사망하는 경우입니다. 상속인의 상속인까지 협의에 참여해야 해서 인원이 기하급수적으로 늘고, 연락이 안 되는 사람이 한 명만 있어도 진행이 막힙니다. 수십 년 방치된 시골 땅에서 실제로 벌어지는 일입니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속세를 안 내는데 취득세도 안 내나요?

냅니다. 둘은 완전히 다른 세금입니다. 상속세는 국세로 남긴 재산 전체에 매기고, 취득세는 지방세로 부동산 등 등기·등록이 필요한 재산에 매깁니다. 상속세가 0원이어도 아파트를 물려받았다면 취득세를 신고·납부해야 합니다. 이걸 몰라 가산세를 무는 경우가 많습니다.

Q. 실거래가로 계산하나요?

아닙니다. 상속은 거래가 없으므로 시가표준액을 씁니다. 주택은 개별·공동주택가격, 토지는 개별공시지가입니다. 실거래가보다 낮은 것이 보통이라 세금도 그만큼 적게 나옵니다. 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

Q. 매매로 살 때보다 세율이 낮은가요?

경우에 따라 다릅니다. 매매는 1~3%(다주택·조정지역은 8~12%)이고 상속은 2.8% 단일입니다. 1주택자가 저가 주택을 살 때보다는 높지만, 다주택 중과세율보다는 훨씬 낮습니다. 무주택 가구가 주택을 상속받으면 0.8%로 가장 낮습니다.

Q. 등기를 미루면 어떻게 되나요?

취득세 신고기한(6개월)을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다. 등기 자체에는 법정 기한이 없지만, 등기를 하지 않으면 그 부동산을 팔거나 담보로 쓸 수 없습니다. 시간이 지나 상속인이 또 사망하면 관계가 복잡해져 훨씬 어려워집니다.

Q. 형제끼리 공동명의로 해야 하나요?

협의분할로 한 사람 앞으로 할 수도 있고 지분대로 나눌 수도 있습니다. 공동명의는 나중에 팔 때 전원의 동의가 필요해 분쟁 소지가 있습니다. 다만 한 사람에게 몰아주면 나머지가 대가를 받는 경우 증여로 볼 여지가 있으니, 협의분할 단계에서 정리하는 것이 깔끔합니다.