상속등기 직접 하는 법 — 서류와 순서

누가 무엇을 받을지 정해야 등기를 신청할 수 있습니다. 법정상속분대로 지분 등기를 할 수도 있지만, 대개는 협의분할로 한 사람 앞으로 정리합니다.

상속재산분할협의서에 상속인 전원이 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부합니다. 한 명이라도 빠지면 무효입니다. 해외에 있는 상속인은 재외공관에서 서명인증을 받으면 됩니다.

가장 시간이 걸리는 단계입니다. 고인의 출생부터 사망까지 모든 제적·가족관계 서류가 필요합니다. 상속인이 누구인지 빠짐없이 확인하기 위해서입니다.

정부24나 주민센터에서 뗄 수 있는데, 옛 제적등본은 발급이 오래 걸리는 경우가 있으니 여유를 두세요.

• 고인 — 기본증명서(상세), 가족관계증명서(상세), 혼인관계증명서(상세), 입양·친양자입양관계증명서, 제적등본(출생~사망 전부), 주민등록말소자초본
• 상속인 전원 — 가족관계증명서, 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장
• 부동산 — 등기사항전부증명서, 토지·건축물대장, 부동산 시가표준액 확인
• 협의분할 시 — 상속재산분할협의서 (전원 인감 날인)

등기보다 취득세가 먼저입니다. 취득세 영수증이 있어야 등기를 신청할 수 있습니다.

관할 시·군·구청 세무과나 위택스에서 신고합니다. 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.

상속 취득세는 2.8%, 무주택 가구가 주택을 상속받으면 0.8%입니다. 과세표준은 실거래가가 아니라 시가표준액입니다. 여기에 지방교육세 0.16%가 붙고, 주택 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.

등기할 때 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 합니다. 시가표준액과 지역에 따라 매입률이 정해져 있습니다.

실제로는 사자마자 되파는 것이 보통입니다. 그러면 할인료만 실제 비용이 됩니다. 은행 창구에서 한 번에 처리해 줍니다.

매입 금액과 할인율은 주택도시기금 홈페이지에서 미리 계산해 볼 수 있습니다.

관할 등기소를 방문하거나 인터넷등기소에서 전자신청합니다. 신청수수료는 2025년 8월부터 상속등기를 따로 떼어 부동산마다 20,000원입니다. 방문이든 전자신청이든 같고, 인터넷등기소에서 작성해 출력하는 전자표준양식(e-form)으로 내면 17,000원입니다.

전자신청은 수수료 할인이 없는 데다 공동인증서가 필요하고 사전에 사용자등록을 해야 합니다. 서류를 스캔해 올리는 방식이라 처음이면 시간이 걸립니다. 부동산이 하나라면 방문이 오히려 빠를 수 있습니다.

등기소 창구에서 서류 검토를 도와주니, 처음이라면 방문을 권합니다. 빠진 서류가 있으면 보정 요구가 오고 그만큼 늦어집니다.

부동산이 여러 개이거나, 상속인이 많거나, 해외 거주자가 있거나, 옛 제적을 정리하기 어려운 경우에는 맡기는 편이 낫습니다.

보수는 부동산 수와 시가표준액에 따라 다른데, 단순한 건이면 수십만원 수준입니다. 견적을 두세 곳 받아 비교해 보세요.

이때도 취득세는 별도입니다. 견적에 세금이 포함된 것인지 보수만인지 확인하세요.

상속등기에는 법정 기한이 없습니다. 그래서 미루기 쉽습니다. 하지만 미루면 두 가지가 나빠집니다.

첫째, 그 부동산을 팔거나 담보로 쓸 수 없습니다. 등기부상 소유자가 고인이면 거래가 안 됩니다.

둘째, 상속인이 늘어납니다. 협의가 끝나기 전에 상속인 중 누군가 사망하면 그 사람의 상속인까지 협의에 들어와야 합니다. 세대가 하나 지날 때마다 인원이 몇 배로 늘고, 연락이 안 되는 사람이 한 명만 있어도 진행이 막힙니다.